Starfsreglur

1. Starfsemi félagsins

a) Tilgangur félagsins er að hámarka verðmæti þeirra eigna sem NBI kýs að færa til félagsins. Þær eignir sem færðar verða til félagsins verða eingöngu fasteignir eða hlutafé í fasteignafélögum og sem bankinn hefur eignast í kjölfar fullnustuaðgerða eða annars konar skuldaskila. Einnig kann bankinn að færa til félagsins slíkar eignir sem af öðrum orsökum þykir heppilegt að félagið annist um. Tilgangi sínum skal félagið ná með því að hafa með höndum umsýslu og rekstur umræddra eigna og ráðstöfun þeirra þegar henta þykir.

b) Félagið skal leggja fyrir starfsmenn sína að hafa í hvívetna trúmennsku og góða viðskiptahætti að leiðarljósi í störfum sínum.

c) Félagið skal setja starfs- og siðareglur fyrir starfsmenn félagsins. Þessar reglur skulu m.a taka mið af starfsreglum NBI eins og þær eru á hverjum tíma. Starfsmönnum ber að kynna sér efni reglnanna eins og þær eru á hverjum tíma og fylgja þeim í hvívetna.

d) Félagið skal við umsýslu og ráðstöfun eigna sinna huga að eftirfarandi þáttum:

• Gegnsæi í starfsemi þ.m. t. í verkferlum og ákvarðanatöku og að jafnræðis sé gætt í ráðstöfun eigna.
• Eignir félagsins verði seldar í hæfilega stórum einingum sem aðgengilegar eru fyrir þann markað sem fyrir hendi verður á hverjum tíma.
• Fjárhagslegri afmörkun rekstrareininga og einstakra verkefna.
• Álit Samkeppniseftirlitsins nr. 3/2008 verður haft til hliðsjónar við ákvarðanir sem varða fyrirtæki á samkeppnismörkuðum. Stuðla að eðlilegri samkeppni á þeim markaði sem félagið starfar á, með útboðum, opnum söluferlum og innkaupum á þjónustu að afloknum samkeppnum og / eða verðkönnunum.
• Sækja þjónustu út á við til sjálfstætt starfandi fyrirtækja eftir því sem við á.

e) Félagið skal gera þjónustusamning við NBI um innra eftirlit, lögfræðiráðgjöf, upplýsingatæknimál, starfsmannamál og fjárhagsbókhald.

2. Fjárfestingar á vegum félagsins

a) Félaginu er aðeins heimilt að fjárfesta í fasteignum, fasteignatengdum verkefnum og hlutafé fasteignafélaga sem til kemur vegna eftirfarandi:

• Tengt umbreytingu krafna NBI.
• Í kjölfar fullnustugjörninga.
• Frekari framkvæmdum og uppbyggingu á fasteignum til þess að auka verðmæti og auðvelda þannig sölu og innheimtu á fjárfestingunni.
• Sérstakar fjárfestingar sem tengjast þróun og uppbyggingu verkefna og miða að því að auka verðmæti eignarinnar eða auka sölumöguleika.

b) Í allri starfsemi félagsins skal við það miðað að eignarhald félagsins á hlutafé í einstökum félögum og einstökum fasteignum skuli vara í eins stuttan tíma og kostur er, þó að teknu tilliti til markmiða félagsins um hámörkun endurgjalds við ráðstöfun eignanna.

3. Grunnstarfsemi félagsins

Grunnstarfsemi félagsins felst í eftirfarandi:

a) Eignarhald og umsýsla á þeim fasteignum, fasteignafélögum, lóðum og þeim þróunarverkefnum sem félagið tekur við.

b) Þátttaka á fyrri stigum umbreytingarferils með fyrirtækjasviði varðandi stöðugreiningu, mat og tillögugerð.

c) Leiða þróun verkefna að aflokinni fyrri stigum umbreytingar með það fyrir augum að gera verkefnið að seljanlegri einingu.

d) Samstarf við fyrirtækjaráðgjöf bankans varðandi þjónustu í tengslum við verkefni m.a. tengt fjármögnun, sölu og skráningu félaga og eigna.

e) Leita kaupenda að verkefnum félagsins m.a. með þátttöku í þróunar- og samstarfsverkefnum.

f) Öflun tekna með útleigu, sölu á þjónustu og rekstri fasteigna og fasteignafélaga.

g) Ráðstöfun eigna félagsins með sölu.

Félagið kemur fram sem sjálfstætt félag við umsýslu, rekstur og ráðstöfun fasteigna og fasteignatengdra verkefna.

4. Uppbygging félagsins

Uppbygging félagsins mun taka mið af eftirfarandi þáttum:

a) Reginn ehf. verður sjálfstætt starfandi fasteignafélag sem er 100% í eigu NBI hf.

b) Starfsemi félagsins verður aðgreind í 3 meginsvið, fasteignafélög, rekstur og starfsemi í fasteignum og uppbyggingar og þróunarverkefnum.

c) Eignarhald og rekstur fasteigna og rekstrafélög verður í öllum tilfellum í aðskildum félögum og / eða aðskildum deildum eftir umfangi.

d) Við uppbyggingu rekstraeininga verður tekið mið af því að þær séu hæfilega stórar til að geta verið lífvænlegar einingar á innlendum leigu- eða sölumarkaði.

e) Rekstraáætlanir félagsins séu sniðnar eftir þeim rekstraeiningum sem félaginu er skipt upp í, þær séu aðgengilegar og gegnsæjar og uppgjör hverrar rekstrareiningar og einstakra verkefna sé aðskilið.

f) Hver rekstrareining og stærri verkefni séu sérstök afkomueining. Fjármögnun og lánastarfsemi milli rekstrarfélaga verði óheimil.

g) Ætíð sé til staðar tæmandi eignaskrá fyrir allar eignir félagsins og að skráin sé opin og aðgengileg.

h) Upplýsingakerfi, gagnageymsla og skjalavistun á vegum félagsins verður byggð upp í samræmi við uppskiptingu félagsins í rekstrareiningar og væntanlegt söluferli.

5. Mat verðmæta – ákvörðun kaupverðs

Í öllum viðskiptum með fasteignir eða hlutafé fasteignafélaga milli félaganna NBI hf. og Reginn ehf. verði eftirfarandi meginreglum við mat verðmæta og ákvörðun kaupverðs fylgt:

a) Reginn ehf. kaupir og NBI hf. selur viðkomandi fasteign eða hlutabréf í fasteignafélögum. Gerður verður sérstakur kaupsamningur og fjármögnunar-samningur um hvert verkefni fyrir sig. Einnig getur Reginn ehf. keypt fasteign eða félag beint af félagi eða þrotabúi.

b) Við mat eigna skal leitast við að taka tillit til framtíðarverðmætis þeirra. Með framtíðarverðmæti er átt við verðmæti m.v. áætlaðar markaðsaðstæður eins og þær eru taldar geta orðið á næstu 2 – 3 árum.

c) Í tilviki þar sem um er að ræða hlutafjáreign í fasteignafélagi skal samningsverð milli Regins ehf. og NBI hf. ákvarðað sem virði umræddra hlutabréfa samkvæmt verðmati sem byggir á núvirtu áætluðu framtíðarsjóðsstreymi félagsins.

d) Séu eignir þess eðlis að ekki sé unnt að meta verðmæti þeirra á grunni áætlaðs sjóðstreymis t.d. fasteignir sem ólíklegt er að fari í notkun á næstu misserum, skal stuðst við afskrifað endurstofnsverð eða aðrar viðurkenndar matsaðferðir.

e) Verði aðilar ekki sammála um mat á virði eigna eða framtíðarhorfum skal fylgja sérstökum verkferlum við úrlausn ágreinings.

f) Samfara mati og ákvörðun kaupverðs skal framkvæmd áreiðanleikakönnun á vegum félagsins.

6. Fjármögnun félagsins

NBI hf. fjármagnar öll verkefni félagsins sem stjórn ákveður að ráðast í.

Félaginu er þó heimilt að leita eftir fjármögnun á markaði sé það félaginu hagstætt.

7. Ráðstöfun eigna

a) Ráðstöfun eigna félagsins skal að jafnaði fara fram í gegnum opið útboðsferli að því marki sem lög og reglur heimila og skal gegnsæis og jafnræðis bjóðenda gætt við það ferli.

b) Félaginu er við framkvæmd söluferla heimilt að setja bjóðendum hæfiskilyrði er bæði varða fjárhagslegan styrk þeirra, auk annarra málefnanlegra skilyrða.

c) Félaginu er ennfremur heimilt að ákvarða tilhögun útboðsferlis og skal félaginu í því sambandi vera heimilt að nýta útboð sem byggja á forvali bjóðenda eða þrepaskiptu tilboðsferli eftir því sem ástæða þykir.

d) Öll söluferli skulu miðuð við að hámarka söluandvirði viðkomandi eigna. Félagið skal taka hagstæðasta gilda tilboði sem berst í gegnum söluferli enda uppfylli viðkomandi tilboð alla skilmála sölunnar. Í því sambandi skal að jafnaði við það miðað að hæsta tilboð sem berst í eign sé hagstæðasta tilboð.

e) Í undantekningartilfellum skal heimilt samkvæmt sérstakri ákvörðun stjórnar að ráðstafa eignum án þess að um opið útboðsboðsferli sé að ræða, ef fyrir liggur skriflegur rökstuðningur þess efnis að slíkt söluferli sé óframkvæmanlegt, eða yfirgnæfandi líkur eru á því að verðmæti eignanna muni rýrna verulega verði eignunum ráðstafað með þeim hætti.

f) Félaginu er með öllu óheimilt að veita seljendalán sem hluta ráðstöfunar á eignarhlutum.

g) Félagið getur selt eignir eða eignarhlut sinn í heilu lagi eða hlutum eftir nánari ákvörðun stjórnar félagsins.

h) Félaginu er í sérstökum tilvikum heimilt að ganga til samstarfs við önnur félög um stofnun sérstakra félaga sem hafa þann tilgang að auðvelda ráðstöfun eða auka verðmæti eigna. Áður en gengið er til slíks samstarfs skal liggja fyrir skriflegur rökstuðningur þess efnis að slíkt samstarf sé nauðsynlegt til að ná fram markmiðum félagsins.

8. Umsýsla eignarhalds

a) Félaginu er heimilt að skipa fulltrúa í stjórnir þeirra hlutafélaga sem félagið fer með eignarhluti í. Ákvörðun um slíkt skal í öllum tilfellum vera háð samþykki stjórnar félagsins.

b) Í þeim tilfellum þar sem starfsmenn félagsins taka sæti í stjórnum hlutafélaga skulu þeir ekki þiggja sérstök laun fyrir þann starfa, heldur skulu stjórnarlaun þau er ella hefðu fallið þeim í skaut renna til félagsins.

c) Staða sérhvers dótturfélags skal endurskoðuð eigi sjaldnar en ársfjórðungslega í því skyni að fylgja eftir þeim markmiðum um hámörkum verðmætis og eignarhaldstíma sem mælt er fyrir um í reglum þessum.

d) Framkvæmdastjóri Regins ehf. skal, eins oft og þurfa þykir og eigi sjaldnar en ársfjórðungslega, veita stjórn félagsins skýrslu um framgang félagsins.

9. Upplýsingar um eignarhald og stefnu Regins ehf. í sölumálum – viðvarandi upplýsingaskylda

a) Félagið skal birta á heimasíðu sinni upplýsingar um alla fasteignir félagsins og fasteignafélög.

b) Opinberar upplýsingar um eignarhald félagsins á fasteignum og fasteignafélögum skulu uppfærðar með reglubundnum hætti.

c) Upplýsingar um öll söluferli skulu birt á heimasíðu félagsins.

d) Öll útboð sem félagið kann að fara í vegna kaupa á hvers kyns þjónustu sem tengist rekstri eða framkvæmdum á fasteignum félagsins skal að jafnaði auglýsa opinberlega. Kynna skal niðurstöður útboðsferla á heimasíðu félagsins.